Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (xây mới, sửa chữa, cải tạo)
Còn gọi là: xin giay phep xay dung nha o · giay phep xay nha · xin phep xay nha · giay phep xay dung nha pho
Hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ trên đất của mình, nhất là ở đô thị hoặc nơi đã có quy hoạch chi tiết, phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ các trường hợp được miễn. Giấy phép là căn cứ để xây đúng chỉ giới, chiều cao, số tầng và sau này cập nhật căn nhà vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cá nhânHộ kinh doanh Cấp xã (xã, phường, đặc khu) Nộp trực tuyến được Đang đối chiếu văn bản
Ai phải xin
- Hộ gia đình, cá nhân xây mới nhà ở riêng lẻ (nhà phố, nhà liền kề, biệt thự, nhà ống) trên thửa đất ở tại phường, thị trấn cũ nay là phường, đặc khu, hoặc tại xã nhưng thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết, quy hoạch điểm dân cư nông thôn được duyệt.
- Người sửa chữa, cải tạo nhà có thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi công năng, hoặc thay đổi kiến trúc mặt ngoài tiếp giáp đường phố: nâng tầng, đổ thêm sàn, đập tường chịu lực, làm thêm tầng hầm.
- Người xây nhà kết hợp kinh doanh (tầng trệt làm cửa hàng, quán, văn phòng cho thuê): vẫn là nhà ở riêng lẻ nếu xây trên đất ở của hộ gia đình, cá nhân, nhưng công năng ghi trong hồ sơ phải khớp với cách sử dụng thật.
- Người xây nhà trong khu vực bảo tồn, khu di tích, tuyến phố có quy chế quản lý kiến trúc riêng: hầu như luôn phải xin phép, kể cả công trình nhỏ.
Trường hợp được miễn hoặc không thuộc diện
- Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng, không nằm trong khu vực đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt, và không thuộc khu bảo tồn, khu di tích (theo Điều 89 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 — đối chiếu luật mới).
- Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án phát triển đô thị, dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt: được miễn phép nhưng phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế cho cơ quan quản lý xây dựng nơi có công trình.
- Sửa chữa, cải tạo bên trong nhà không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng, không ảnh hưởng an toàn phòng cháy, môi trường; hoặc sửa mặt ngoài không tiếp giáp đường ở đô thị, không thuộc khu có quản lý kiến trúc.
- Được miễn giấy phép KHÔNG có nghĩa là được xây tuỳ ý: vẫn phải tuân thủ quy hoạch, chỉ giới, mật độ, chiều cao và vẫn bị kiểm tra trật tự xây dựng. Ranh giới khu vực có quy hoạch nên hỏi trước tại UBND xã, phường.
Điều kiện phải đáp ứng trước
- Có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận hoặc giấy tờ khác được pháp luật đất đai công nhận); đất phải là đất ở, hoặc phần đất ở trong thửa có nhiều loại đất. Đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích thì không được cấp phép xây nhà ở.
- Phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy chế quản lý kiến trúc của khu vực: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, khoảng lùi, mật độ xây dựng, số tầng, chiều cao tối đa.
- Thiết kế bảo đảm an toàn cho chính công trình và công trình liền kề; có giải pháp chống lún, nứt khi xây chen, làm tầng hầm; đáp ứng yêu cầu phòng cháy với nhà có kết hợp kinh doanh.
- Hồ sơ thiết kế do tổ chức, cá nhân có năng lực lập — trừ trường hợp nhà quy mô nhỏ mà pháp luật cho phép hộ gia đình tự thiết kế (đối chiếu ngưỡng diện tích sàn và số tầng hiện hành).
- Thửa đất không đang có tranh chấp, không bị kê biên, không nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất.
Cơ quan cấp và nơi nộp
Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, đặc khu) nơi có thửa đất — sau khi chính quyền địa phương 2 cấp vận hành từ 01/07/2025, thẩm quyền cấp phép nhà ở riêng lẻ chuyển về cấp xã (trước đây do cấp huyện cấp). Nhà ở riêng lẻ trong khu vực đặc thù (khu di tích, tuyến phố chính, khu do tỉnh quản lý) có thể do Sở Xây dựng hoặc cơ quan tỉnh giao cấp. Cần đối chiếu nghị định phân định thẩm quyền và quyết định phân cấp của tỉnh.
Cấp giải quyết: Cấp xã (xã, phường, đặc khu) · Nộp được trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh.
Thành phần hồ sơ — 6 loại giấy tờ
Bấm vào ô để đánh dấu giấy tờ đã có (lưu trên máy của bạn).
Các bước thực hiện
- Kiểm tra quy hoạch và loại đất
Xem giấy chứng nhận: thửa đất có phải đất ở không, diện tích đất ở bao nhiêu, có nằm trong lộ giới, hành lang an toàn không. Hỏi UBND xã, phường hoặc tra thông tin quy hoạch để biết chỉ giới, số tầng, mật độ được phép trước khi thuê thiết kế. - Lập hồ sơ thiết kế
Thuê đơn vị có năng lực vẽ thiết kế xin phép, đúng chỉ tiêu quy hoạch. Bản vẽ xin phép khác bản vẽ thi công chi tiết; quan trọng nhất là mặt bằng vị trí, khoảng lùi, ban công, số tầng và chiều cao phải đúng quy định. - Nộp hồ sơ
Nộp tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã nơi có đất, hoặc nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công của tỉnh. Nhận phiếu hẹn trả kết quả; hồ sơ thiếu sẽ được hướng dẫn bổ sung một lần. - Thẩm định và kiểm tra thực địa
Cơ quan cấp phép đối chiếu hồ sơ với quy hoạch, có thể xuống hiện trường kiểm tra ranh, lộ giới. Nếu cần sửa thiết kế thì có văn bản yêu cầu; sửa đúng chỗ được yêu cầu rồi nộp lại. - Nộp lệ phí và nhận giấy phép
Nộp lệ phí cấp giấy phép theo mức tỉnh quy định, nhận giấy phép kèm bản vẽ có đóng dấu. Giữ bản gốc tại công trình để xuất trình khi kiểm tra. - Thông báo khởi công và xây đúng phép
Trước khi khởi công gửi thông báo ngày khởi công cho cơ quan quản lý ở xã, phường; treo biển báo công trình. Xây xong giữ hồ sơ để đăng ký nhà ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời hạn giải quyết và lệ phí
| Thời hạn giải quyết | Theo quy định hiện hành — đang đối chiếu văn bản, chưa ghi số ngày. |
|---|---|
| Lệ phí, phí nhà nước | Có lệ phí cấp giấy phép xây dựng; mức do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên khác nhau giữa các tỉnh, thành và giữa nhà ở riêng lẻ với công trình khác. Căn cứ: đang đối chiếu |
Chỉ ghi phí, lệ phí nhà nước — không gồm giá dịch vụ.
Hiệu lực và gia hạn
| Thời hạn hiệu lực | Theo Luật Xây dựng hiện hành, giấy phép hết hiệu lực nếu sau 12 tháng kể từ ngày cấp mà chưa khởi công (Điều 99 Luật Xây dựng 2014 — đối chiếu luật mới). Đã khởi công thì giấy phép dùng cho suốt quá trình xây. |
|---|---|
| Gia hạn, thay đổi | Trước khi giấy phép hết hạn khởi công, chủ nhà nộp đơn đề nghị gia hạn kèm bản chính giấy phép; theo Luật Xây dựng 2014, mỗi lần gia hạn 12 tháng và được gia hạn tối đa hai lần. Muốn xây khác giấy phép đã cấp (thêm tầng, đổi mặt đứng) thì phải xin điều chỉnh giấy phép trước khi làm, không phải gia hạn. |
Không có giấy thì sao
Xây không phép ở nơi phải có phép, hoặc xây sai nội dung giấy phép, có thể bị lập biên bản, đình chỉ thi công, phạt tiền và buộc tháo dỡ phần vi phạm; phần xây sai không được cập nhật vào giấy chứng nhận. Mức phạt nặng hơn với khu vực đô thị, khu bảo tồn và khi tái phạm. Khung phạt theo nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng hiện hành — cần đối chiếu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng — 50/2014/QH13
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng — 62/2020/QH14
- Luật Đất đai — 31/2024/QH15
- Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng (bản hiện hành, cần đối chiếu số hiệu)
- Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng — 16/2022/NĐ-CP
Mã ngành nghề liên quan — 3 mã
Tra mã ngành khác → giấy phép cần có
Giấy phép làm trước, làm sau, đi kèm
Sai lầm hay gặp
- Xây trên phần đất chưa phải đất ở: thửa đất 200 mét vuông nhưng chỉ có một phần là đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. Bản vẽ đặt nhà lấn sang phần đất nông nghiệp là bị trả hồ sơ — phải chuyển mục đích trước.
- Vẽ thiết kế theo ý thích rồi mới đi hỏi quy hoạch: sai khoảng lùi, vượt số tầng, ban công đua quá mức cho phép theo bề rộng đường; phải vẽ lại toàn bộ, mất thêm thời gian và chi phí.
- Mặt bằng vị trí ghi kích thước thửa đất khác với giấy chứng nhận (do đo thực tế lệch, do nhà hàng xóm lấn); cơ quan cấp phép căn cứ giấy chứng nhận, lệch là bị yêu cầu giải trình hoặc chỉnh lại.
- Xây chen, đào móng, làm tầng hầm mà không có cam kết và biện pháp bảo vệ nhà liền kề; khi nhà bên nứt thì vừa bị đình chỉ vừa phải bồi thường.
- Được cấp phép 4 tầng nhưng làm thêm tum, sân thượng có mái che thành tầng 5, hoặc đổ ban công vượt chỉ giới: phần sai phép không hoàn công được, sau này bán, thế chấp, cho thuê đều vướng.
- Để giấy phép quá hạn khởi công rồi mới xây, hoặc đổi chủ đầu tư sau khi mua lại thửa đất mà không làm thủ tục điều chỉnh, gia hạn.
Hỏi đáp
Nhà ở quê có cần xin giấy phép xây dựng không?
Tuỳ vị trí. Nhà dưới 7 tầng ở nông thôn mà khu vực đó chưa có quy hoạch chi tiết hay quy hoạch điểm dân cư được duyệt thì thường được miễn. Nhưng nhiều xã đã có quy hoạch, hoặc nhà nằm dọc quốc lộ, tỉnh lộ, khu di tích thì vẫn phải xin. Hỏi UBND xã trước khi đào móng.
Sau 01/07/2025 nộp hồ sơ xin phép xây nhà ở đâu?
Phần lớn nộp tại bộ phận một cửa của UBND xã, phường, đặc khu nơi có đất, hoặc nộp trực tuyến. Không còn cấp huyện như trước đây. Một số khu vực đặc thù do tỉnh giao Sở Xây dựng cấp — xem quyết định phân cấp của tỉnh.
Sửa nhà, lợp lại mái, lát lại nền có phải xin phép không?
Sửa bên trong không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng, không đổi mặt ngoài tiếp giáp đường phố thì thường không phải xin phép. Nâng tầng, đổ thêm sàn, đục tường chịu lực, thay đổi mặt tiền ở đô thị thì phải xin.
Đất chưa có sổ đỏ có xin được giấy phép xây dựng không?
Được nếu có giấy tờ hợp pháp khác về quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai công nhận. Không có giấy tờ gì thì gần như không được cấp phép; nên làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước.
Có tự vẽ thiết kế xin phép được không?
Hộ gia đình được tự thiết kế với nhà quy mô nhỏ theo ngưỡng diện tích sàn và số tầng mà pháp luật cho phép, nhưng phải tự chịu trách nhiệm về an toàn. Nhà lớn hơn, có tầng hầm hoặc xây chen thì nên thuê đơn vị có năng lực — cơ quan cấp phép cũng sẽ yêu cầu.
Xây xong có phải làm gì nữa không?
Có. Để căn nhà được ghi vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là hoàn công), chủ nhà làm thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất tại văn phòng đăng ký đất đai, kèm giấy phép, bản vẽ hoàn công. Nhà xây sai phép thì phần sai không được ghi.
Đọc thêm
- Viết sâu hơn ở capphep.com
Nhờ làm hộ: Giấy phép xây dựng nhà ở
Để lại số điện thoại, người phụ trách hồ sơ sẽ gọi lại để hỏi tình trạng cụ thể và báo những giấy tờ cần chuẩn bị.
GiayPhep.com không phải cơ quan nhà nước — tự làm thì nộp tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Hồ sơ đang trong lượt đối chiếu văn bản sau sắp xếp bộ máy 2025: số tiền, số ngày chỉ hiện khi đã đối chiếu xong. Cập nhật 31/10/2026. Nội dung để tham khảo, không thay ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. GiayPhep.com không phải cơ quan nhà nước — tự làm thì nộp tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.