Giấy phép xây dựng công trình (nhà xưởng, cửa hàng, văn phòng, công trình của doanh nghiệp)
Còn gọi là: giay phep xay dung cong trinh · giay phep xay dung nha xuong · xin giay phep xay dung nha xuong · giay phep xay dung cho doanh nghiep
Doanh nghiệp, tổ chức xây nhà xưởng, kho, showroom, văn phòng, khách sạn hay công trình dịch vụ phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công, trừ trường hợp được miễn như công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi. Giấy phép là điều kiện để nghiệm thu, đưa vào sử dụng và làm các giấy phép đi kèm như PCCC, môi trường.
Doanh nghiệpNgười / nhà đầu tư nước ngoài Cấp tỉnh Nộp trực tuyến được Đang đối chiếu văn bản
Ai phải xin
- Doanh nghiệp xây nhà xưởng, kho bãi, nhà điều hành trên đất thuê hoặc đất được giao ngoài khu công nghiệp.
- Doanh nghiệp, tổ chức xây công trình dịch vụ – thương mại: showroom, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, trường học tư thục, phòng khám, tòa nhà văn phòng cho thuê.
- Nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xây nhà máy (cơ quan cấp có thể là ban quản lý khu thay vì Sở Xây dựng).
- Chủ đầu tư sửa chữa, cải tạo, mở rộng công trình hiện hữu có thay đổi kết cấu chịu lực, công năng hoặc quy mô; di dời công trình.
Trường hợp được miễn hoặc không thuộc diện
- Công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và đủ điều kiện cấp phép theo quy định (Luật Xây dựng sửa đổi 2020 mở rộng diện miễn này) — chủ đầu tư vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế.
- Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng khẩn cấp; công trình thuộc dự án đầu tư công do Thủ tướng, Bộ trưởng, Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.
- Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công công trình chính; sửa chữa, cải tạo bên trong không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, không ảnh hưởng an toàn phòng cháy và môi trường.
- Công trình quảng cáo không thuộc diện phải cấp phép theo pháp luật quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động có quy mô nhỏ ở khu vực đã có quy hoạch — đối chiếu điều kiện cụ thể.
Điều kiện phải đáp ứng trước
- Có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp mục đích xây dựng: đất thương mại – dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất khu công nghiệp… (đất thuê của Nhà nước, thuê lại trong khu công nghiệp, hoặc thuê của tổ chức, cá nhân có quyền cho thuê).
- Phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết khu công nghiệp được duyệt; đúng mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao, khoảng lùi.
- Có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi dự án thuộc diện phải có (nhất là dự án có vốn nước ngoài).
- Thiết kế xây dựng đã được thẩm định theo quy định (báo cáo kinh tế – kỹ thuật hoặc thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở), do tổ chức có chứng chỉ năng lực lập; có kết quả thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy khi công trình thuộc diện.
- Đã thực hiện thủ tục môi trường tương ứng (đánh giá tác động môi trường, giấy phép môi trường hoặc đăng ký môi trường) khi dự án thuộc diện phải làm trước khi cấp giấy phép xây dựng.
Cơ quan cấp và nơi nộp
Sở Xây dựng cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tuỳ cấp công trình; Ban quản lý các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao với công trình trong khu khi được giao. Một số công trình quy mô nhỏ có thể được tỉnh phân cấp cho UBND cấp xã sau 01/07/2025 (trước đây phần này do cấp huyện cấp). Thẩm quyền theo cấp công trình và nghị định phân định thẩm quyền mới — cần đối chiếu từng trường hợp.
Cấp giải quyết: Cấp tỉnh · Nộp được trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh.
Thành phần hồ sơ — 7 loại giấy tờ
Bấm vào ô để đánh dấu giấy tờ đã có (lưu trên máy của bạn).
Các bước thực hiện
- Hoàn thiện pháp lý đất và dự án
Có hợp đồng thuê đất hoặc giấy chứng nhận đúng mục đích; có quyết định chủ trương đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư nếu thuộc diện. Kiểm tra thông tin quy hoạch của lô đất trước khi thiết kế. - Lập và thẩm định thiết kế
Thuê đơn vị có chứng chỉ năng lực lập thiết kế; trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế (hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi). Song song làm thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy và thủ tục môi trường. - Xác định có thuộc diện miễn phép không
Nếu dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và đủ điều kiện theo quy định thì có thể được miễn — khi đó chỉ gửi thông báo khởi công. Ngược lại thì làm hồ sơ xin phép. - Nộp hồ sơ xin phép
Nộp tại Sở Xây dựng, ban quản lý khu hoặc cơ quan được giao, trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công quốc gia, cổng dịch vụ công của tỉnh. - Thẩm định hồ sơ, lấy ý kiến
Cơ quan cấp phép kiểm tra hồ sơ, đối chiếu quy hoạch, có thể lấy ý kiến cơ quan quản lý chuyên ngành (giao thông, quân sự, di tích, hàng không…). Hồ sơ cần chỉnh sửa sẽ có thông báo bằng văn bản. - Nhận giấy phép, khởi công và nghiệm thu
Nộp lệ phí, nhận giấy phép kèm bản vẽ; gửi thông báo khởi công trước khi thi công. Khi xong phải nghiệm thu, kể cả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, rồi mới đưa công trình vào sử dụng.
Thời hạn giải quyết và lệ phí
| Thời hạn giải quyết | Theo quy định hiện hành — đang đối chiếu văn bản, chưa ghi số ngày. |
|---|---|
| Lệ phí, phí nhà nước | Có lệ phí cấp giấy phép xây dựng công trình, mức do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; ngoài ra có phí thẩm định thiết kế, thẩm định dự án theo biểu phí của Bộ Tài chính (tính theo giá trị dự toán). Căn cứ: Nghị quyết lệ phí cấp giấy phép xây dựng của tỉnh nơi có công trình và thông tư của Bộ Tài chính về phí thẩm định dự án, thiết kế xây dựng — cần đối chiếu bản hiện hành. |
Chỉ ghi phí, lệ phí nhà nước — không gồm giá dịch vụ.
Hiệu lực và gia hạn
| Thời hạn hiệu lực | Giấy phép hết hiệu lực nếu sau 12 tháng kể từ ngày cấp mà chưa khởi công (Điều 99 Luật Xây dựng 2014 — đối chiếu luật mới). Giấy phép có thể cấp theo giai đoạn hoặc cho cả dự án nhiều công trình. |
|---|---|
| Gia hạn, thay đổi | Gia hạn trước khi hết hạn khởi công; theo Luật Xây dựng 2014 mỗi lần 12 tháng, tối đa hai lần. Thay đổi thiết kế làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài, kết cấu chịu lực, công năng hoặc quy mô thì phải xin điều chỉnh giấy phép trước khi thi công phần thay đổi. |
Không có giấy thì sao
Thi công không phép hoặc sai phép bị đình chỉ, phạt tiền theo mức cao hơn với tổ chức so với cá nhân, buộc tháo dỡ phần vi phạm; công trình không được nghiệm thu, không được cấp các giấy phép kinh doanh đi kèm (PCCC, môi trường, an toàn thực phẩm…). Khung phạt theo nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng hiện hành — cần đối chiếu.
Căn cứ pháp lý
- Luật Xây dựng — 50/2014/QH13
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng — 62/2020/QH14
- Luật Đầu tư — 61/2020/QH14
- Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng (bản hiện hành, cần đối chiếu số hiệu)
- Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng — 16/2022/NĐ-CP
Mã ngành nghề liên quan — 5 mã
Tra mã ngành khác → giấy phép cần có
Giấy phép làm trước, làm sau, đi kèm
Có trong bảng kiểm mở kinh doanh
Mở khách sạn mini, nhà nghỉMở xưởng may nhỏMở dịch vụ vận tải hàng hoá bằng xe tải, kho vậnMở cửa hàng xăng dầu
Sai lầm hay gặp
- Ký hợp đồng thuê đất của cá nhân rồi xin phép xây nhà xưởng, trong khi đất đó là đất ở hoặc đất nông nghiệp: không đúng mục đích sử dụng đất thì không được cấp phép, dù hợp đồng thuê dài hạn.
- Nộp hồ sơ xin phép khi chưa có văn bản thẩm định thiết kế, hoặc chưa có thẩm định thiết kế phòng cháy chữa cháy: hồ sơ bị trả; thứ tự đúng là thẩm định trước, xin phép sau.
- Khởi công trước để kịp tiến độ, vừa xây vừa chờ giấy phép: bị đình chỉ và phạt, sau đó cơ quan cấp phép xét hồ sơ khắt khe hơn.
- Đổi thiết kế giữa chừng (nâng chiều cao xưởng, thêm tầng lửng, đổi công năng kho thành văn phòng) mà không xin điều chỉnh giấy phép; đến khi nghiệm thu PCCC, hoàn công mới lộ ra.
- Nhầm cơ quan: công trình trong khu công nghiệp nộp lên Sở Xây dựng thay vì ban quản lý khu, hoặc ngược lại; cùng một tỉnh nhưng mỗi khu có thể khác.
- Bỏ qua ý kiến của cơ quan chuyên ngành ở các vị trí đặc biệt (sát quốc lộ, gần sân bay, khu quân sự, di tích): thiếu văn bản chấp thuận là hồ sơ dừng lại.
Hỏi đáp
Xây nhà xưởng trong khu công nghiệp có phải xin giấy phép xây dựng không?
Thường vẫn phải, trừ khi dự án thuộc diện miễn (đã được cơ quan chuyên môn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và đủ điều kiện). Hồ sơ thường nộp ban quản lý khu công nghiệp nếu tỉnh đã giao thẩm quyền cho ban.
Doanh nghiệp thuê nhà dân để làm văn phòng, sửa lại bên trong có cần xin phép không?
Sửa bên trong không đụng kết cấu chịu lực, không đổi công năng chính, không ảnh hưởng phòng cháy thì thường không phải xin phép xây dựng. Nhưng đổi công năng nhà ở thành cơ sở kinh doanh đông người có thể phát sinh yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.
Giấy phép xây dựng và thẩm định thiết kế khác nhau thế nào?
Thẩm định thiết kế là kiểm tra kỹ thuật bản vẽ (kết cấu, an toàn, tiêu chuẩn) do cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện. Giấy phép xây dựng là văn bản cho phép xây trên lô đất cụ thể, phù hợp quy hoạch. Với công trình của doanh nghiệp, thường phải có kết quả thẩm định trước mới xin được phép.
Công trình được miễn giấy phép thì còn phải làm gì?
Vẫn phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế cho cơ quan quản lý xây dựng địa phương, vẫn phải xây đúng thiết kế đã thẩm định, nghiệm thu và làm đủ các thủ tục phòng cháy chữa cháy, môi trường.
Doanh nghiệp có vốn nước ngoài xin giấy phép xây dựng có gì khác?
Thủ tục xây dựng giống doanh nghiệp trong nước, nhưng thường phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước, và hồ sơ bằng tiếng nước ngoài phải dịch, hợp pháp hoá theo quy định.
Đọc thêm
- Viết sâu hơn ở capphep.com
Nhờ làm hộ: Giấy phép xây dựng công trình
Để lại số điện thoại, người phụ trách hồ sơ sẽ gọi lại để hỏi tình trạng cụ thể và báo những giấy tờ cần chuẩn bị.
GiayPhep.com không phải cơ quan nhà nước — tự làm thì nộp tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.
Hồ sơ đang trong lượt đối chiếu văn bản sau sắp xếp bộ máy 2025: số tiền, số ngày chỉ hiện khi đã đối chiếu xong. Cập nhật 31/10/2026. Nội dung để tham khảo, không thay ý kiến của cơ quan có thẩm quyền. GiayPhep.com không phải cơ quan nhà nước — tự làm thì nộp tại Cổng Dịch vụ công quốc gia.